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Valorizzazione dei beni immobili al fine di introdurli nel circuito immobiliare internazionale

20 Dic , 2013  

Oggi il mercato immobiliare, per ripartire senza ripetere gli errori del passato, deve avere piani di sviluppo basati su una gestione attiva del processo di commercializzazione, utile a creare quel valore, che è obiettivo della transazione.

Infatti, proporre semplicemente il bene sul mercato, tramite i canali convenzionali, si rivela, nella maggior parte dei casi, poco utile. Occorrerebbe, piuttosto, porre in essere i più moderni meccanismi, che possano dare il giusto valore e la giusta destinazione al bene da introdurre nel mercato immobiliare. Un buon esempio può essere individuato nella figura dell’advisor.

Il ruolo dell’advisor, specialmente nei paesi anglosassoni, riveste una figura centrale nella gestione del processo di compravendita, per sua natura complesso e poliedrico: analisi di mercato, due diligence, progettazione, ricerca di potenziali interlocutori, studio delle loro necessità sono solo alcune delle attività propedeutiche alla redazione di un piano strategico, ai fini dell’immissione del bene nel mercato immobiliare.

Pertanto, è necessaria una visione a 360 gradi del progetto che possa trovare riscontri effettivi e tangibili nel mercato di riferimento.

In genere l’advisor fornisce i propri servizi di analisi, studio e consulenza sulla base di un contratto, denominato “advisory agreement”, che ne specifica i compiti, i compensi e la durata.

Il ruolo dell’advisor immobiliare è destinato a svilupparsi parallelamente allo sviluppo di investimenti tanto istituzionali, quanto di natura privata e con il diffondersi di fondi immobiliari; fondi pensioni, ecc.

Tra le principali attività poste in essere dall’advisor, vi è quella della creazione di un “information memorandum” (altrimenti detta offering memorandum), ovvero un documento che ha il compito di redigere con l’ausilio del promoter per conto di un imprenditore, per poter studiare la fattibilità dell’investimento. Ai fini del finanziamento, solitamente tale memorandum viene anche utilizzato come documento di presentazione agli istituti bancari.

Gli elementi su cui si sostanzia “l’information memorandum” al fine della valorizzazione del progetto de quo sono i seguenti:

  • la descrizione dell’immobile in oggetto;
  • la strategia di commercializzazione del bene;
  • la descrizione del mercato all’epoca dell’investimento, nonché la porzione di mercato che rappresenterà la destinazione finale dello stesso;
  • l’analisi tecnica e la situazione urbanistica del progetto;
  • le varie ipotesi di sviluppo del progetto;
  • il piano economico – finanziario dell’intera operazione commerciale.

Meritano una ulteriore specifica menzione, infine, le assumption economico – finanziarie, con particolare riferimento al regime di tassazione del paese a cui dovrà sottostare l’intera operazione. Al loro interno sono spesso specificati mutui o leasing, ritenuti propedeutici allo sviluppo dell’intero l’investimento.

Ricompreso nel piano economico – finanziario, invece, è il compito, a carico dell’advisor, di predisporre il business plan, documento che ha la funzione di definire i rendimenti dell’operazione, i suoi costi, il “payback period” inteso quale periodo di rientro dell’investimento, e soprattutto la previsione dei flussi di cassa.

In altri termini, l’advisor è un consulente esperto che supporta il suo committente, nella compravendita e nella valorizzazione del bene, assicurando la trasparenza e l’imparzialità del proprio operato, garantendo la qualità dei beni oggetto delle sue consulenze e consentendo una diversificazione del portafoglio degli investimenti e dei relativi rischi, connessi all’aleatorietà ed alla complessità del mercato immobiliare, promuovendo una valorizzazione del patrimonio nel tempo. L’apporto anche di tali nuove figure e strategie, ha consentito al settore immobiliare italiano di allinearsi agli standard di quello internazionale.

Per quel che attiene, invece, all’attività di valutazione tecnica dell’operazione, nel settore immobiliare si procede preliminarmente ad una completa due diligence dell’operazione.

Essa, consiste in un’attività multidisciplinare finalizzata all’esatta valutazione dell’operazione nel suo complesso e, in particolare, dell’immobile e di tutte le sue caratteristiche. Tale procedura prevede al suo interno:

– una fase legale che comprende la verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. locazioni).

– una fase tecnico/progettuale che comprende la verifica della rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata, al fine di valutare se vi siano stati abusi, condoni o sanatorie; consistenza della qualità e dello stato dell’edificio; valutazione dei costi e dei tempi necessari all’adeguamento dell’immobile, nel caso, ad esempio, di riparazioni, rifacimenti, cambio d’uso o riqualificazione. Questa analisi comprende anche gli aspetti ambientali, l’impiantistica e la stessa struttura dell’immobile.

– una fase di valutazione economica dell’immobile, con riguardo all’uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale).

– una fase finanziaria, nel caso, ad esempio, di acquisto crediti, che concerne la possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, con riguardo anche alla quantità ed ai costi da anticipare.

La due diligence possiede, quindi, la finalità di stabilire la conformità degli immobili e delle loro caratteristiche e peculiarità alle leggi vigenti ed in vigore; di fondamentale importanza si configura, quindi, l’individuazione dei potenziali rischi connessi alla transazione nella compravendita dell’immobile. La due diligence offrirà, dunque, una fotografia particolareggiata della realtà in esame; al fine di verificare se sussistano elementi e profili di criticità che possano comprometterne il buon esito dell’operazione, costruendo una solida base per l’eventuale negoziazione delle condizioni contrattuali. Sarà, poi, compito dell’advisor, quello di suggerire l’inserimento, sempre all’interno delle negoziazioni, tutte le procedure finalizzate a limitare eventuali rischi potenziali.

Dall’analisi del panorama attuale emerge che la crisi finanziaria, la globalizzazione dei mercati, i sempre più rilevanti interessi bancari e finanziari, anche di natura internazionale, hanno condotto alla necessità di una armonizzazione delle metodologie e delle procedure di stima a livello europeo del bene oggetto dell’operazione immobiliare. Tale scenario impone un’effettiva opera di orientamento dei processi di valutazione verso modelli di trasparenza, qualità e nuova professionalità. Necessità questa, che emerge anche dai principi indicati dall’UN-ECE (United Nations Economic Commission for Europe) per un mercato immobiliare sostenibile.

Si avrebbe così un’armonizzazione dei processi valutativi che, oltre a determinare un evidente miglioramento qualitativo, potrebbe aprire ulteriormente il nostro mercato agli investitori stranieri, introducendo, pertanto, il patrimonio immobiliare italiano all’interno di circuiti internazionali. Ma viepiù. Un più elevato livello qualitativo nella valutazione degli immobili contribuirebbe a diminuire il rischio ricadente sugli istituti finanziari, sui sottoscrittori di fondi, sugli investitori e in generale potrebbe tutelare, il singolo proprietario.

Pertanto, al fine di introdurre proficuamente i propri beni immobili all’interno di circuiti immobiliari internazionali sempre più competitivi, ovvero di individuare gli investimenti più vantaggiosi e meno rischiosi, nel panorama odierno è sempre più evidente la necessità di rivolgersi ad un team di consulenti specializzati, in grado di offrire assistenza tout court.

Avv. Riccardo Virga
Dipartimento Real Estate 

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